Kadastrālās vērtības izmaiņas no 2025. gada janvāra – ceļš uz godīgāku nekustamā īpašuma nodokli vai risks tirgus stabilitātei?

Kopš 2025. gada 1.janvāra, ieviešot divus atšķirīgus vērtējumus – universālo un fiskālo vērtību, Latvijā ir stājusies spēkā jauna kadastrālo vērtību sistēma. Šis Saeima pieņemtais lēmums ir pārtraucis ilgstošo kadastra vērtību iesaldēšanas periodu un iezīmējis valsts pārvaldes mērķi sakārtot nekustamā īpašuma nodokļu politiku, veicot kadastrālās sistēmas modernizāciju.

Tomēr šie jaunumi paši par sevi nenozīmē gaidīto kadastra vērtību prognozējamību vai mazāku nenoteiktību nekustamā īpašuma tirgū. Tas ir sākums ilgākam pārejas periodam, kuras laikā tirgus dalībnieki izmantos abas likmes, un pēc tā beigšanās – vienu kadastrālo vērtību.

Universālā un fiskālā vērtība – kas ir kas?

Universālās vērtības noteikšanā izmantotas 2024. gadā apstiprinātās vērtību bāzes, nepārsniedzot 80% no vidējā nekustamo īpašuma cenu līmeņa laika periodā no 2012. gada 1. janvāra līdz 2022. gada 1. jūlijam. Universālā vērtība ir pietuvināta tirgus vērtībai.

Pārejas periodā universālo vērtību izmantos zemes likumiskās lietošanas maksas noteikšanai (piespiedu dalīto īpašumu gadījumā), grāmatvedībā un finanšu pārskatos.

Fiskālā vērtība ir paliks līdzšinējā apmērā, balstoties uz 2012. gada tirgus datiem, un to izmantos nodokļu, valsts nodevu un citi maksājumu valsts vai pašvaldības budžeta aprēķinam.

1. Bildes apraksts

Kadastrālo vērtību izmaiņu ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu

Ieviešot divas kadastra vērtības, valdība lēma, ka nekustamā īpašuma nodoklim 2025. gadā pieauguma nebūs, tāpat izskanēja piesardzīgas prognozes, ka arī ilgtermiņā, ieviešot jaunas, pārrēķinātas kadastrālās vērtības, straujšs nodokļa pieaugums nav gaidāms.

Tomēr joprojām pastāv daudz neskaidru faktoru, kas var ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu vidējā un ilgtermiņā.

• Pirmkārt, lai gan tuvākos gados nodokļa pieaugums nav paredzēts, nākotnē fiskālās vērtības pielāgošana tirgus realitātei var pakāpeniski palielināt nodokļu slogu, īpaši īpašumiem, kuru kadastrālā vērtība iepriekš bijusi būtiski zemāka par tirgus cenu.
• Otrkārt, lielu lomu spēlēs pašvaldības, kurām būs tiesības noteikt NĪN likmes savā teritorijā. Ja pašvaldības izmantos iespēju saglabāt mērenas likmes, tirgus varētu palikt stabils. Taču, ja budžeta ieņēmumu palielināšanas nolūkā tiks izvēlētas augstākas likmes, tas var ietekmēt gan īpašnieku maksātspēju, gan pieprasījumu pēc īpašumiem noteiktos reģionos.
• Treškārt, jauni nodokļu aprēķina principi var mainīt investoru stratēģijas. Komerciālā segmenta attīstītāji un investori var kļūt piesardzīgāki, gaidot lielāku skaidrību par fiskālās vērtības dinamiku un nodokļu politikas ilgtermiņa stabilitāti. Līdzīgi arī dzīvojamo īpašumu īpašnieki var atlikt iegādes lēmumus, ja pastāv neskaidrība par nākotnes nodokļu slogu.

Kopumā, lai gan īstermiņā būtisks satricinājums nav gaidāms, ilgtermiņa ietekme uz tirgu būs atkarīga no tā, cik prognozējama būs nodokļu politika un vai valsts spēs nodrošināt pakāpenisku pāreju uz jauno sistēmu bez straujām finansiālām sekām īpašniekiem un investoriem.